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Barrierefreiheit ist teuer?

Diesen Satz hören wir fast täglich. Aber ist das wirklich so?

Dieser Frage wollen wir nachfolgend auf den Grund gehen und Ihnen als Leser, wie auch Planern und Architekten Argumentationshilfen an die Hand geben, um dieses falsche Argumentation belegen und auflösen zu können. Aber auch Hausbesitzern und Bauherren, die über die Barrierefreiheit Ihres Eigenheims nachdenken, geben wir nützliche Tipps und Hinweise zu den Kosten barrierefreier Maßnahmen. Wir können dadurch u.a. folgende Fragestellungen beantworten:

  1. Welche Unterschiede bestehen bei den Zusatzkosten für Barrierefreiheit im Bestand, bei Neubauten und bei Umbauten?
  2. Inwiefern unterscheiden sich die Zusatzkosten für Barrierefreiheit bei Öffentlich zugängliche Gebäuden, Wohnungsbauten und Gebäuden mit Arbeitsstätten?
  3. Wie hoch sind die Kostenanteile an den gesamten Zusatzkosten bei Maßnahmen für Erschließung, Sanitär, Türöffnung und Orientierungshilfen?

 

Was kosten einzelne bauliche Maßnahmen zur Umsetzung von Barrierefreiheit?

Normen bzw. deren formulierte Schutzziele oder unsere EURECERT® Richtlinie mit den Präferenzen können mit unterschiedlichen baulichen Lösungen umgesetzt werden. So kann die Zugänglichkeit eines Eingangsbereiches für Rollstuhlfahrer mittels Treppenlift, einer Rampe oder einem Aufzug hergestellt werden. Es leuchtet ein, dass die Kosten dieser drei Lösungen stark differieren.

Im nachfolgenden Maßnahmenkatalog wurde jeweils die kostengünstigste Maßnahme gewählt, welche dazu geeignet ist, die Forderung der Norm oder Richtlinie zu erfüllen. Für jede Maßnahme wurde ein gemittelter Einheitspreis errechnet, der die Unterschiede zwischen Neu- und Umbauten berücksichtigt sowie sämtliche Anschlussarbeiten und Nebenkosten einschließt. Die Kosten basieren auf Unternehmensangeboten sowie Erfahrungswerten.

 

Vergleich aktuell verwendete Kosten, Zusatzkosten Neubau und Anpassungskosten bei Umbau bei öffentlich zugänglichen Gebäuden

Bei Gebäuden >1,5 Mio. EUR werden rund 0,8% der Erstellungskosten (Neubaukosten) für Maßnahmen verwendet, die die annähernde Barrierefreiheit des Gebäudes sicherstellen. Diese geringe Prozentzahl mag überraschend klingen, ist aber plausibel erklärbar. Viele Gebäude verfügen über 4 oder weniger Etagen, so dass dort, insbesondere im Wohnungsbau keine Aufzugsanlagen verbaut wurden. Um solche Gebäude von Anfang an vollumfänglich barrierefrei zu gestalten, wären gerade einmal zusätzliche 1.8% der Erstellungskosten nötig gewesen. Die nachträgliche Anpassung ist mit 3.6% der Erstellungskosten rund doppelt so teuer, als die Einplanung der Barrierefreiheit schon in der Planungsphase. Vergleichen wir nun die Kosten in Abhängigkeit der Erstellungskosten und dem Zeitpunkt:

Mit der Größe des Bauprojektes nehmen die durch das barrierefreie Bauen verursachten Kosten exponentiell ab. Relativ hoch ist der Anteil bei kleinen Bauten: Um öffentliche Bauten, deren Wert unter einer halben Million EUR liegt, barrierefrei zu gestalten, wären Zusatzkosten von ca. 3.9 Prozent der Erstellungskosten nötig. Die nachträgliche Anpassung würde sogar Zusatzkosten von fast 15 Prozent verursachen. Zu erklären sind diese hohen Kostenanteile damit, dass ein großer Teil dieser Gebäudekategorie aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts stammt. Oft handelt es sich um Läden oder Restaurants mit Stufen im Eingangsbereich. Bereits bei Bauten der nächsten Kategorie (Er-stellungskosten zwischen 0.5 Mio. bis 2.0 Mio. EUR) liegen die Zusatzkosten für Neu- wie für Umbauten bei rund 3.3 Prozent bzw. 3 Prozent und ab einem Gebäudewert von 15,0 Mio. bewegen sich die Werte für Neu- wie für Um-bauten im Bereich von 1 bis 2 Prozent oder darunter.

 

Vergleich öffentlich zugängliche Gebäude, Wohngebäude und Arbeitsstätten

Bei den bisher in Gebäude entstehenden Zusatzkosten (Aktueller Status) lassen sich zwischen den 3 verschiedenen Bautypen kaum Unterschiede ausmachen. Geht es um die Zusatzkosten für eine barrierefreie Gestaltung von Beginn an („Neubau“) oder die nachträgliche Anpassung, machen sich eklatante Unterschiede zwischen den 3 Gebäudetypen bemerkbar.

Kosten, bereits erstellter „barrierefreier“ Gebäude
Die Kostenanteile für Maßnahmen, die heute für Barrierefreiheit ausgegeben werden, unterscheiden sich für die drei Gruppen „Öffentlich zugängliche Bauten“, „Wohnbauten“ und „Bauten mit Arbeitsplätzen“ nur wenig. Der Wert liegt für alle drei im Bereich von 0,72 Prozent (Wohnbauten) bis 1,09 Prozent (öffentlich zugängliche Bauten) der Erstel-lungskosten. Auch der Gebäudewert wirkt sich hier nur schwach auf den Kosten-Anteil an den Erstellungskosten aus. Dies hängt wohl damit zusammen, dass meist nur die Maßnahmen verwirklicht werden, die kostentechnisch nicht extrem bis nur mäßig ins Gewicht fallen oder wenn sie einen Mehrfachnutzen bieten. Werfen wir nun zunächst einen Blick auf die Kostenanteile in der nachfolgenden Tabelle.

Zusatzkosten bei Neubauten
Bei den Zusatzkosten für die optimale Barrierefreiheit von Neubauten („Neubau“) unterscheiden sich die 3 Bautypen stärker. Sie liegen bei Gebäuden zwischen 2 und 15 Mio. EUR bei 1,73 Prozent (Öffentlich zugängliche Bauten) bis 2,64 Prozent (Wohnbauten) der Erstellungskosten. Mit zunehmendem Gebäudewert nehmen die Kostenanteile der Zusatzkosten ab und bei öffentlich zugänglichen Gebäuden und Bauten mit Arbeitsplätzen fallen die Kosten rasch auf Werte von 0,5 Prozent oder darunter. Bei Wohngebäuden hingegen reduzieren sich die Kosten zuerst auf ca. 2,5 Prozent und erst ab einer Bausumme von über 15 Mio. EUR liegen die Zusatzkosten im Bereich von einem Prozent der Erstellungskosten. Die barrierefreie Gestaltung von Wohngebäuden erfordert bei gleicher Gebäudegröße demnach ein Mehrfaches an Kapital wie öffentlich zugängliche Bauten und Bauten mit Arbeitsplätzen.

Dies hängt vor allem mit der Struktur von Wohngebäuden zusammen: Meist können pro Geschoß nur zwei bis drei Wohnungen von einem Aufzug aus erschlossen werden. Zudem braucht es für jede Wohnung immer wieder die gleichen Komponenten, wie beispielsweise schwellenlose Terrassentüren oder Duschen. Bei öffentlich zugänglichen Bauten und Gebäuden mit Arbeitsplätzen können pro Aufzug erheblich größere Flächen erschlossen werden und barrierefreie Toiletten werden sehr selten in einer hohen Stückzahl benötigt. Das bedeutet, dass diese Bauten ihr Größen-potential auf der Kostenseite besser ausspielen können als Wohngebäude, was sich direkt auf die Zusatzkosten für barrierefreie Lösungen positiv auswirkt.

Zusatzkosten für Anpassungen
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Kosten für die nachträgliche Anpassung bestehender Gebäude. Bei Wohnbauten zum Beispiel liegen die durchschnittlichen Zusatzkosten für nachträgliche Anpassungen bis zu 100 Prozent über den Zusatzkosten beim Neubau. Eine Ausnahme bilden relativ kleine „Öffentlich zugängliche Bauten“ zwischen 0.5 Mio. und 2 Mio. EUR Erstellungskosten. Hier liegen die Zusatzkosten für Anpassungen sogar unter den Werten für Neubauten! Dies ist darauf zurückzuführen, dass bei kleinen Bauten der Einbau eines Aufzuges oft unverhältnismäßig ist und deshalb meist ein Treppenlift eingesetzt wird. Ist der Einbau eines Aufzuges möglich, sollte diese Chance genutzt werden, denn er verbessert auch die Akzeptanz der anderen Nutzergruppen.

 

Erfüllungsgrad: Wir sind barrierefrei!?

Wir haben jetzt viel darüber erfahren, wie es sein könnte. Werfen wir einmal einen Blick auf den aktuellen Status. Genauso oft, wie wir den Satz hören: „Barrierefreiheit ist teuer!“; genauso oft hören wir den Satz: „Wir sind barrierefrei!“ Erstere Hypothese haben wir in diesem Abschnitt wohl hinreichend widerlegen können. Wie verhält es sich aber nun mit dieser zweiten Behauptung?

Mit zunehmenden Gebäudewert nimmt die optimale Barrierefreiheit von Gebäuden zu. Maßnahmen zur Beseitigung von sogenannten absoluten Barrieren sind besser erfüllt als solche zur Beseitigung von relativen Hindernissen (Ist-Zustand). Unter absoluten Barrieren versteht man Hindernisse, welche Menschen mit Behinderung die Benutzung eines Gebäudes unmöglich machen. Für Rollstuhlfahrer sind dies beispielsweise Treppen ohne alternativen Aufzug oder alternative Rampe. Im Gegensatz dazu verhindern relative Hindernisse die Nutzung eines Gebäudes nicht, sie schränken aber dessen Nutzung für bestimmte Nutzergruppen zum Teil erheblich ein. Als Beispiele seien unzureichende Beleuchtung und Beschriftung oder fehlende Behindertenparkplätze genannt.

Wir stellen immer wieder fest: Je kleiner das Gebäude, desto schlechter ist seine barrierefreie Umsetzung. Auch ist hier der prozentuale Investitionsbedarf, der nötig ist, um das Gebäude barrierefrei zu gestalten, höher. Kaum Unterschiede bestehen hingegen beim Kostenanteil der realisierten Maßnahmen (Ist-Kosten). Im Gegensatz zu den Zusatzkosten für einen vollständig barrierefreien Bau (bei „Anpas-sung“, oder „Neubau“) ist der Wert der bereits geleisteten „Ist-Kosten“ unabhängig vom Gebäudewert relativ konstant. Im Allgemeinen ist der Erfüllungsgrad bei den absoluten Barrieren höher als bei relativen Hindernissen. Mit zunehmendem Gebäudewert steigt der absolute Erfüllungsgrad stärker an als der relative. Beide Phänomene sind unter anderem wiederum auf die Erschließung zurückzuführen: Die Tatsache, dass keine absoluten Barrieren vorhanden sind, bedeutet auch, dass das Gebäude gut erschlossen ist. Eine gute Erschließung bringt einen hohen betrieblichen Nutzen. Außerdem finden sich in großen Gebäuden öfter Aufzüge, die z.B. Rollstuhlfahrern den vertikalen Zugang ermöglichen. Dass relative Hindernisse weniger stark beseitigt werden, hängt wohl auch damit zusammen, dass sie von (nichtbehinderten) Bauherren und Planern unterschätzt werden. Da sie außerdem kaum betriebliche Vorteile bringen und nur von wenigen eingefordert werden, bleiben sie oft auf der Strecke. Dies, obwohl sich viele relative Hindernisse mit kleinen Zusatzkosten beseitigen lassen.

Vergleicht man die einzelnen Gebäuderwertskategorien der drei Gebäudetypen, so ist die Forderung nach barrierefreiem Bauen bei Wohngebäuden oft weniger gut erfüllt als bei „Öffentlich zugänglichen Gebäuden“ und Bauten mit Arbeitsplätzen. Diese Differenz nimmt leicht zu, je grösser die Gebäude sind. Grund dafür ist auch hier, dass Wohnhäuser einen höheren Erschließungsaufwand pro Quadratmeter haben und dass die Erschließung oft ungenügend ist.

Wir stellen fest: Der Erfüllungsgrad zeigt auf, dass der Handlungsbedarf bei mittelgroßen und großen „Öffentlich zugänglichen Bauten“ und „Bauten mit Arbeitsplätzen“ geringer ist und diese relativ gut benutzbar sind. Bei den kleinen Gebäuden dieser Kategorien sowie bei Wohngebäuden besteht allerdings ein hoher Nachholbedarf. Dass der Erfüllungsgrad bei „Öffentlich zugänglichen Bauten“ und „Bauten mit Arbeitsplätzen“ höher ist, ist jedoch nicht nur auf die günstigere „Erschließung“ zurückzuführen oder darauf, dass Normen und Richtlinien konsequenter umgesetzt worden sind. Eine wichtige Rolle spielt dabei auch, dass bei diesen Bauten die späteren Nutzer einen größeren Einfluss auf die Gebäudekonzeption haben und damit ihre ureigenen Anliegen einer guten betrieblichen Nutzbarkeit besser durchsetzen können. Bei Großprojekten werden nicht selten Betroffene in die Planung einbezogen oder Experten, wie z.B. unsere Berater hinzugezogen.

 

Zusammenfassung

Öffentlich zugängliche Gebäude und Arbeitsstätten unterscheiden sich in ihrer barrierefreien Gestaltung wenig. Die Anforderungen, leider aber auch der bisherige Erfüllungsgrad sind ähnlich. Unterschiede lassen sich gegenüber den Wohngebäuden ausmachen. Die größten Defizite bestehen bei Wohngebäuden im Allgemeinen und bei kleineren Öffentlich zugänglichen Gebäuden. Der hohe Anteil für Erschließungsmaßnahmen bei den Zusatzkosten bedeutet, dass fast alle Mehraufwendungen, die gestützt auf Normen und Richtlinien entstehen, für einen Großteil der Gesell-schaft mehr Komfort bedeuten und einen Zusatznutzen generieren. Von einer guten Erschließung profitieren neben Rollstuhlfahrern auch Eltern mit Kinderwagen oder Rentnerinnen und Rentner, die eine Gehhilfe benützen. Eine gute Erschließung bedeutet also eine bessere Vermietbarkeit und steigert den Wert einer Immobilie. Damit steht den Zu-satzkosten auch ein höherer Ertrag für den Eigentümer gegenüber.

Mit weniger als 1% der Zusatzkosten respektive 0.3‰ der Erstellungskosten ist z.B. der Anteil der Maßnahmen für Menschen mit Hör- oder Sehbehinderung verschwindend klein. Doch gerade diese Maßnahmen erleichtern Seh- und Hörbehinderten die Teilnahme am öffentlichen Leben erheblich und sind für diese von unschätzbarem Wert. Erschwerend für eine nachträgliche Anpassung der Öffentlich zugänglichen Bauten mit Erstellungskosten von weniger als 0.5 Mio. EURO ist, dass die Anpassungskosten in dieser Gebäudekategorie hoch sind: Sie betragen im Ein-zelfall bis zu 20 Prozent des Gebäudewertes.

Barrierefreies Bauen scheitert nicht an der technischen Machbarkeit. Es gibt genügend erprobte Lösungen, die eingesetzt werden. Mängel sind bei der Umsetzung festzustellen. Während es bei kleinen Bauten tatsächlich zum Teil an den Zusatzkosten scheitert, fehlt bei Neubauten die nötige Sensibilisierung und Bereitschaft von Planern, Bauherren und Bewilligungsbehörden. An den Kosten kann es bei Neubauten nicht liegen, denn hier sind intelligente Lösungen möglich, die nur geringe Zusatzkosten verursachen.

 

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